Wenn Sie Ihr Einfamilienhaus nach 30 Jahren intensiver Nutzung verkaufen, dann ist die Zeit sicher nicht spurlos daran vorübergegangen. Es wird verschiedene Mängel aufweisen, und bei einem Verkauf müssten Sie eigentlich gegenüber dem Käufer für diese Mängel haften. Im Prinzip jedenfalls. Sind allerdings im Kaufvertrag alle Mängel sorgfältig aufgelistet, sieht die Sache schon anders aus. Es lohnt es sich auf jeden Fall, den Kaufvertrag von einem Experten genau prüfen zu lassen, um sicherzugehen, dass eine Mängelgewährleistung rechtssicher ausgeschlossen wird.
Den Kaufvertrag für den Verkauf einer Immobilie setzt in der Regel der Notar auf. Verkäufer sollten jedoch nicht blind darauf vertrauen, dass damit alles in ihrem Sinne korrekt geregelt wird. Bei bestimmten Formulierungen ist es schon wichtig, genau zu verstehen, was sie bedeuten.
„Gekauft wie gesehen“ – eine entscheidende Klausel
Damit Sie als Verkäufer einer gebrauchten Immobilie gegenüber späteren Gewährleistungsansprüchen des Käufers abgesichert sind, müssen alle bekannten Mängel explizit im Kaufvertrag aufgeführt werden. Da der Käufer das Objekt ja vor dem Kauf besichtigt hat, hatte er auch selbst Gelegenheit, diese Mängel zur Kenntnis zu nehmen. Das wird im Kaufvertrag durch die Klausel „gekauft wie gesehen“ zum Ausdruck gebracht. Hinter dieser Formel steckt der Verzicht des Käufers, den Verkäufer nach Abschluss des Kaufvertrags für die Beseitigung der gesehenen Mängel in Haftung zu nehmen. Ein solcher Gewährleistungsausschluss ist für Immobilienverkäufer natürlich von allergrößter Bedeutung. Doch wer sich als Laie einen Kaufvertrag durchliest, wird die Tragweite dieser und anderer unscheinbarer kleiner Klauseln oftmals gar nicht erkennen. Ein erfahrener Immobilienmakler kann Sie im Zweifelsfall darauf hinweisen und darüber aufklären.
Mängel verschweigen? – eine sehr schlechte Strategie
Enthält der Kaufvertrag eine vollständige Mängelliste und wird diese vom Käufer durch seine Unterschrift und durch das „gekauft wie gesehen“ akzeptiert, können Sie als Verkäufer in der Regel aufatmen. Das gilt allerdings nicht, wenn Sie dem Käufer versteckte Mängel an der Immobilie, wie zum Beispiel Schimmel unter der Tapete, bei der Besichtigung verschwiegen haben, oder wenn Sie solche Mängel sogar absichtlich kaschiert haben, um den Käufer zu täuschen. Derartige Handlungen gelten als Betrug und werden vom Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag nicht abgedeckt. Generell ist es zu empfehlen, Mängel an Ihrer Immobilie bereits bei jeder Besichtigung offen anzusprechen – oder aber vor dem Verkauf zu beseitigen. Letzteres kann sich in vielen Fällen lohnen, da der erzielbare Mehrerlös oft höher liegt als die investierten Reparatur- und Renovierungskosten.
Ebenfalls in den Kaufvertrag gehört sämtliches Inventar, das vom Käufer übernommen wird, von den Einbauschränken über mögliche Heizölvorräte bis hin zur Sprinkleranlage für den Garten. Auch hier ist eine vollständige Auflistung wichtig, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Wie Sie sehen, gibt es vieles zu beachten, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Nicht umsonst sollte der fertige Kaufvertrag beiden Vertragsparteien spätestens zwei Wochen vor dem Notartermin zugesendet werden. Nutzen Sie diese Zeit, um alles noch einmal zu prüfen, idealerweise mit Unterstützung eines Rechtsanwaltes. Aber auch Ihr Makler weiß als Immobilienprofi ziemlich genau, auf welche Feinheiten es besonders ankommt, und kann Sie an dieser Stelle sehr gut beraten.
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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