Um eine Immobilie nicht unter Wert zu verkaufen oder keinen Käufer zu finden, weil der Verkaufspreis viel zu hoch ist, ist es wichtig, den genauen Wert der Immobilie zu kennen. Zur Ermittlung des Immobilienwertes gibt es unterschiedliche Verfahren. Beim Sachwertverfahren geht es um die Bausubtanz. Doch für welche Immobilien kommt dieses Verfahren in Frage?
Das Sachwertverfahren eignet sich selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern. Im Gegensatz zum Vergleichs- und Ertragswertverfahren wird hierbei der Bodenwert getrennt von der Immobilie ermittelt. Zum Schluss werden beide Werte addiert. Dabei wird der Grundstückswert häufig mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Zur Wertermittlung des Gebäudes auf diesem Grundstück werden die Herstellungs- beziehungsweise Wiederherstellungskosten des Gebäudes – also der Sachwert – berechnet.
Bei der Berechnung des Sachwertes kommt es auf verschiedene Faktoren an. Beispielsweise müssen Wohnfläche, Bauqualität und Ausstattung berücksichtigt werden. Aber darüber hinaus kommt es auch darauf an, ob Außenanlagen wie Garagen, Terrassen und Garten vorhanden und wie diese beschaffen sind. Bei allem, was gebaut wurde, geht es darum, die Baukosten zu ermitteln, die entstehen, wenn das Gebäude in der gleichen Form jetzt nochmal neu gebaut würde. Für die angenommenen Herstellungskosten greifen Wertermittler auf spezielle Tabellen zurück. Ein freistehendes Einfamilienhaus beispielsweise wird bei den Baukosten pro Quadratmeter in der Regel im Schnitt höher angesetzt als ein Reihenmittelhaus.
Von den ermittelten Werten werden dann Abnutzungsgrad und Restnutzungsdauer der Immobilie abgeleitet. Bei einer Wohnimmobilie gehen Sachverständige meist von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus. Der ermittelte Wert der Immobilie mindert sich pro Jahr um 1,25 Prozent. Wenn beispielsweise die Baukosten eines Gebäudes auf 100.000 Euro errechnet wurden und das Gebäude bereits 10 Jahre alt ist, dann ist es nur noch 87.500 Euro wert, also 12.500 Euro weniger. Diesem üblichen Wertverlust lässt sich mit Sanierung und Modernisierung entgegenwirken. Mit beispielsweise einer modernen Heizungsanlage sowie einer isolierten Fassade und Fenstern kann auch ein Haus, das bereits 100 Jahre alt ist, fast Neubaustand erreichen.
Abschließend kommt zum Sachwert noch der Marktanpassungsfaktor. Durch ihn wird der ermittelte Wert in Relation zu vergleichbaren Immobilien gesetzt. Dieser Faktor wird zu einem großen Teil von der aktuellen Nachfrage bestimmt. So muss beispielsweise in Regionen, wo die Nachfrage geringer ist, der Sachwert durch den Marktanpassungsfaktor oft nach unten korrigiert werden. Wo dagegen die Nachfrage hoch ist, kann durch den Marktanpassungsfaktor der Wert höher ausfallen. Die Marktanpassungsfaktoren werden deutschlandweit von den Gutachterausschüssen für verschiedene Objektarten berechnet und vorgehalten.
Sie möchten wissen, welches Bewertungsverfahren für Ihre Immobilie das richtige ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
Sie benötigen weitere Informationen:
https://de.wikipedia.org/wiki/Sachwertverfahren
https://de.wikipedia.org/wiki/Grundst%C3%BCcksbewertung
https://www.sprengnetter.de/wissensportal/immobilienbewertung-alle-wichtigen-informationen/
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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